La transformación de un local comercial en una vivienda es una tendencia en auge en muchas ciudades de España, especialmente en zonas donde la escasez de vivienda y los altos precios han impulsado a los compradores a buscar alternativas más asequibles.
Pero, ¿es legal convertir un local en vivienda? ¿Qué requisitos hay que cumplir? ¿Cuánto cuesta y cuánto tiempo lleva el proceso? En esta guía detallada de Construcciones Ecobim como empresa de reformas en Granada, te explicamos todo lo que debes saber para hacer este cambio con éxito.
¿Se puede convertir un local en vivienda?
Sí, se puede convertir un local en vivienda, pero el proceso debe cumplir con la normativa urbanística y técnica vigente. En España, cada municipio regula este cambio a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), por lo que lo primero que debes hacer es consultar las normas de tu ciudad.
Además, el proyecto debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece los estándares mínimos de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética para las viviendas.
Requisitos básicos para el cambio de uso
- Que la normativa municipal permita el uso residencial en la zona.
- Que el local cumpla con las condiciones de habitabilidad (ventilación, iluminación, accesibilidad).
- Obtener la licencia municipal de cambio de uso.
- Realizar una reforma acorde a las normativas vigentes.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Para que un local pueda transformarse en una vivienda habitable, debe cumplir con ciertos criterios técnicos y urbanísticos:
Superficie mínima: En la mayoría de los municipios, la vivienda debe tener al menos 35 m².
Altura de techos: Debe ser de al menos 2,60 metros en las estancias principales.
Ventilación e iluminación: Las habitaciones deben contar con ventanas al exterior y una superficie mínima de iluminación del 10% del tamaño de la estancia.
Accesibilidad: La entrada a la vivienda debe cumplir con las normativas de accesibilidad.
En ciudades como Granada, la normativa permite disponer viviendas sin compartimentación interna, siempre que se garantice su futura adaptación.
¿Cómo convertir un local en vivienda?
El proceso de conversión consta de varias fases, y es importante seguirlas correctamente para evitar problemas legales.
1️⃣ Evaluación inicial y viabilidad del proyecto
Antes de empezar cualquier trámite, es recomendable contar con la ayuda de un arquitecto para evaluar la viabilidad del cambio de uso y asegurarse de que el local cumple con los requisitos urbanísticos. Este estudio determinará si el local cumple con las condiciones necesarias para ser transformado en una vivienda, considerando factores como la ubicación, superficie mínima, ventilación, iluminación y accesibilidad. Además, es fundamental verificar que la normativa urbanística local no prohíba expresamente la transformación de locales en viviendas
2️⃣ Proyecto técnico y cumplimiento del CTE
Una vez confirmada la viabilidad, se debe elaborar un proyecto técnico que contemple las modificaciones necesarias para adaptar el local a los requisitos de una vivienda. Este proyecto debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios y sus instalaciones.
El CTE aborda aspectos como seguridad estructural, protección contra incendios, salubridad, protección contra el ruido y eficiencia energética. Por ejemplo, se establecen superficies mínimas para las diferentes áreas de la vivienda, incluyendo baños, dormitorios y cocina, así como condiciones de salubridad, ventilación e iluminación natural.
Además, la normativa urbanística de Granada establece requisitos específicos para garantizar la habitabilidad de las viviendas:
- Superficie mínima: El local debe tener una superficie mínima de 35 metros cuadrados para ser considerado habitable.
- Altura de techos: Se requiere una altura mínima de 2,60 metros en techos para cumplir con las condiciones de habitabilidad.
- Iluminación y ventilación natural: Las estancias destinadas a la permanencia de personas deben contar con iluminación y ventilación natural adecuadas. La superficie mínima de iluminación debe ser alrededor del 10% de la habitación que ilumina, y los huecos se podrán cerrar por ventanas.
3️⃣ Tramitación de licencias y permisos
El siguiente paso es la obtención de las licencias y permisos necesarios. En Granada, es obligatorio solicitar una licencia de cambio de uso y, en caso de que se requieran obras, una licencia de obra mayor. Estos permisos son otorgados por el Ayuntamiento de Granada y su aprobación depende del cumplimiento de la normativa urbanística y del CTE. Es importante destacar que cada municipio puede tener regulaciones específicas, por lo que es aconsejable consultar las ordenanzas locales.
Dependiendo del alcance de las obras necesarias para la conversión, se requerirá solicitar una licencia de obra mayor o menor:
- Licencia de obra mayor: Es necesaria cuando las obras afectan a la estructura del edificio, implican cambios significativos en la distribución o alteran elementos comunes. Por ejemplo, la construcción de edificaciones industriales o comerciales generalmente requiere una licencia de obra mayor.
- Licencia de obra menor: Se aplica a trabajos que no afectan la estructura del edificio, como reformas interiores simples y cambios en instalaciones. Estas obras no deben afectar a parámetros urbanísticos básicos, dominio público, suelo no urbanizable o edificaciones catalogadas.
Es importante recalcar que en la mayoría de casos se requiere licencia de obra mayor puesto que normalmente se realizan cambios significativos en la distribución.
Además, es importante destacar que, en Granada, el cambio de uso de local a vivienda requiere la obtención de la licencia correspondiente, independientemente de la magnitud de las obras a realizar.
4️⃣ Ejecución de la obra y supervisión técnica
Una vez obtenidas las licencias, se procede a la ejecución de las obras necesarias para adaptar el local a su nuevo uso como vivienda. Durante esta fase, es fundamental contar con la dirección facultativa de un arquitecto y, en su caso, de un arquitecto técnico, quienes supervisarán que la ejecución se realice conforme al proyecto aprobado y a la normativa vigente. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece las competencias y obligaciones de los agentes que intervienen en el proceso de edificación.
5️⃣ Inspección final y obtención de la cédula de habitabilidad
Tras finalizar la obra, el Ayuntamiento inspeccionará la vivienda y emitirá la cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y es apta para ser destinada a residencia. Aunque la obligatoriedad de este documento puede variar según la comunidad autónoma, en Andalucía, es común que las autoridades competentes realicen una inspección final para verificar el cumplimiento de las normativas antes de otorgar la licencia de primera ocupación, que sustituye a la cédula de habitabilidad en algunas regiones. Que es necesario para contratar servicios básicos como agua, electricidad y gas.
Es recomendable consultar con el Ayuntamiento para conocer los procedimientos específicos vigentes.
¿Cuánto cuesta transformar un local en vivienda?
El coste de la conversión varía en función de la obra necesaria. A continuación, te damos una estimación:
Proyecto técnico: 2.000 – 5.000 €
Licencias y tasas municipales: 1.500 – 3.000 €
Reforma y adecuación: 600 – 1.200 €/m²
Otros gastos (escritura, notaría, registro, IVA, etc.): 2.000 – 5.000 €
En total, el coste promedio de convertir un local en vivienda ronda entre 20.000 y 50.000 euros, dependiendo del estado inicial del local y la reforma necesaria.
¿Cuánto tiempo se tarda en convertir un local en vivienda?
Trámites administrativos: 2-4 meses
Reforma y adaptación: 3-6 meses
Obtención de la cédula de habitabilidad: 1-2 meses
En total, el proceso puede tardar entre 6 y 12 meses.
Ventajas y desventajas de vivir en un local reconvertido
Ventajas:
✔ Precio más bajo que una vivienda tradicional.
✔ Ubicación céntrica en barrios consolidados.
✔ Mayor flexibilidad en el diseño interior.
Desventajas:
✘ Posibles restricciones de la comunidad de vecinos.
✘ Menos privacidad si el local tiene grandes escaparates.
✘ Puede haber limitaciones en la reventa o hipoteca.
Consejos para diseñar un local transformado en vivienda
Si el espacio es reducido, es clave aprovechar cada metro cuadrado. Algunas de nuestras recomendaciones como interioristas en Granada incluyen:
Aprovechar la luz natural: Optar por materiales translúcidos y colores claros.
Distribución diáfana: Integrar cocina y salón en un mismo espacio.
Muebles multifuncionales: Camas abatibles, mesas extensibles y almacenamiento vertical.
Consideraciones específicas en Granada
En Granada, existen particularidades que deben tenerse en cuenta al realizar un cambio de uso de local a vivienda.
- La normativa local permite disponer viviendas cuyos espacios vivideros no se encuentren compartimentados entre sí, siempre que se garantice la posibilidad futura de su transformación en una vivienda compartimentada acorde con todos los requerimientos funcionales y dimensionales preceptivos según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- Ubicación: El local debe estar ubicado en una zona residencial o en áreas donde el uso residencial sea compatible según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- Accesibilidad: Es esencial que la vivienda resultante tenga un acceso adecuado y cumpla con las normas de habitabilidad y seguridad.
- Compatibilidad urbanística: El cambio de uso debe ser compatible con el entorno y no afectar negativamente a la comunidad.
Además, es importante considerar las condiciones de acceso común, ya que la configuración y situación del acceso pueden variar según la localización del local y las características del edificio.
En resumen, convertir un local en vivienda es una opción viable y cada vez más popular en grandes ciudades como Granada. Sin embargo, es fundamental cumplir con los requisitos técnicos y legales para garantizar la habitabilidad y contar con profesionales como nuestros arquitectos en Granada evitar problemas futuros.
Si sigues los pasos adecuados y cuentas con los profesionales adecuados, podrás transformar un local en un hogar funcional y confortable.
