Una de las consultas más frecuentes que recibimos es: ¿En qué terrenos se puede construir? Esto se debe a que, en muchas ocasiones, disponemos de terrenos obtenidos por herencia u otros medios, pero no tenemos claro cuál es su utilidad, y nuestra primera idea suele ser levantar alguna edificación.
Sin embargo, no todos los terrenos son aptos para construir, ya sea porque carecen de las infraestructuras necesarias o porque están clasificados para usos agropecuarios. Para determinar en qué terrenos se puede construir, es fundamental revisar el planeamiento municipal y la Ley del Suelo correspondiente a nuestra Comunidad Autónoma. Por ello, en este artículo de Construcciones Ecobim como constructora en Granada, te proporcionaremos toda la información necesaria.
La regulación del suelo en España combina competencias a nivel nacional y autonómico, enmarcadas por la Constitución Española de 1978. El reparto de estas competencias garantiza un equilibrio entre las directrices generales del Estado y las particularidades de cada Comunidad Autónoma. Si no estamos familiarizados con estos temas, siempre podemos acudir al servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento o consultar con un técnico cualificado.
¿En qué terrenos se puede construir?
La posibilidad de construir en un terreno depende de las leyes de zonificación y uso de suelo que rigen en cada país, región, comunidad autónoma, estado o municipio. Generalmente, se permite construir en terrenos clasificados como urbanos o urbanizables, que cuentan con los permisos necesarios para edificaciones. Sin embargo, en terrenos rústicos, protegidos o de valor ecológico, la construcción está restringida o prohibida, salvo excepciones específicas (como construcciones agrícolas o rurales).
Antes de iniciar cualquier proyecto, es fundamental consultar el plan de ordenamiento territorial de la localidad y obtener las licencias correspondientes de las autoridades competentes. Además, verificar factores como el acceso a servicios básicos, restricciones ambientales y normativas locales garantizará que el terreno sea apto para construir de manera legal.
Leyes y regulaciones para construir en un terreno
Dependiendo del terreno y la zona en la que se encuentren, la construcción en el mismo se regirá por una regulación u otra. Las regulaciones que existen son:
Regulación a nivel nacional
El Estado establece las bases generales para la gestión del suelo y el urbanismo a través de leyes marco que garantizan la uniformidad en ciertos principios básicos en todo el territorio nacional. Estas incluyen:
Leyes Principales
- Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015):
- Regula los derechos y deberes básicos de los propietarios de suelo.
- Define el marco para la sostenibilidad territorial.
- Introduce principios como el desarrollo sostenible y la función social de la propiedad.
- Ley de Evaluación Ambiental (Ley 21/2013):
- Garantiza que los planes urbanísticos y proyectos de desarrollo cumplan con estándares ambientales.
Competencias del Estado
- Regulación de derechos de propiedad del suelo.
- Normas generales de ordenación y evaluación ambiental.
- Directrices sobre infraestructuras de interés nacional.
Regulación a nivel autonómico
Las Comunidades Autónomas tienen competencias exclusivas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (artículo 148 de la Constitución). Cada Comunidad desarrolla su propia legislación para gestionar el uso del suelo dentro de su territorio.
Ejemplos de Leyes Autonómicas
- Andalucía: Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).
- Cataluña: Ley de Urbanismo de Cataluña.
- Madrid: Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Competencias Autonómicas
- Clasificación y calificación del suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable).
- Gestión de los planes urbanísticos generales y parciales.
- Normativa para infraestructuras locales y desarrollo urbano.
Relación entre la regulación estatal y autonómica
- Subsidiariedad: Las leyes autonómicas deben respetar el marco básico establecido por el Estado.
- Adaptación: Las comunidades autónomas tienen flexibilidad para adaptar las normas a sus características geográficas, sociales y económicas.
- Coordinación: El estado y las comunidades trabajan conjuntamente en áreas como protección ambiental, desarrollo sostenible y urbanismo.
En definitiva, en España, la ley nacional establece las bases generales sobre los tipos de suelo, mientras que las leyes autonómicas tienen la potestad exclusiva para clasificar y calificar el suelo en sus respectivos territorios, en el marco de estas directrices generales.
Regulación a nivel municipal
Los municipios, como entidades locales, son responsables de:
- Elaborar los planes generales de ordenación urbanística (PGOU).
- Aprobar proyectos específicos de desarrollo urbano.
- Gestionar licencias de construcción y permisos urbanísticos.
Nos centraremos en la ley LISTA. La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) clasifica el suelo en tres grandes categorías, con subtipos específicos según sus características y usos. Esta clasificación busca garantizar un desarrollo sostenible, equilibrando el crecimiento urbano con la preservación del medio ambiente.
Clasificación de los terrenos
1. Suelo urbano
Son terrenos que ya cuentan con infraestructuras y servicios básicos, destinados a usos urbanos. Se subdividen en:
Suelo urbano consolidado
- Está completamente urbanizado.
- Posee redes de servicios esenciales (agua, electricidad, alcantarillado, alumbrado público).
- No requiere nuevas actuaciones urbanísticas relevantes para edificar.
Suelo urbano no consolidado
- Tiene características urbanas, pero carece de infraestructura adecuada o requiere actuaciones de mejora y renovación.
- Necesita planes o proyectos específicos para completar su urbanización.
2. Suelo urbanizable
Son terrenos aptos para el desarrollo urbano futuro, pero que aún no están urbanizados. Se clasifican en:
Suelo urbanizable sectorizado
- Incluye áreas específicas delimitadas para el desarrollo urbanístico.
- Cuenta con una planificación previa (planes parciales o especiales).
- Facilita el inicio de proyectos una vez aprobado el plan correspondiente.
Suelo urbanizable no sectorizado
- Aún no delimitado para desarrollo específico.
- Requiere una modificación del planeamiento general para establecer su ordenación y viabilidad urbanística.
3. Suelo rústico (no urbanizable)
Terrenos protegidos o destinados a actividades no urbanas, como agrícolas, forestales o ambientales. Este tipo de suelo se divide en:
Suelo rústico de especial protección
- Incluye áreas con valor ambiental, cultural, paisajístico o de interés público.
- Su urbanización está estrictamente prohibida, salvo excepciones muy justificadas.
Suelo rústico común
- Puede tener usos no urbanos menos restrictivos (agricultura, ganadería, turismo rural).
- En casos excepcionales, se pueden construir edificaciones relacionadas con actividades rurales o viviendas unifamiliares bajo condiciones específicas.
¿Por qué es importante la clasificación de suelos?
Existen varios motivos por los que la clasificación de los suelos toman una gran importancia, desde la sostenibilidad hasta reformas integrales en un futuro. Entre ellos destacan:
- Fomentar la sostenibilidad: Favoreciendo el uso eficiente del suelo urbano antes de expandir áreas urbanizables.
- Proteger el medio ambiente: Limitando la urbanización en suelos rústicos, especialmente en áreas de especial protección.
- Garantizar un crecimiento equilibrado: Priorizando la regeneración urbana y el desarrollo planificado.
Esta clasificación facilita la gestión territorial de Andalucía, asegurando un equilibrio entre desarrollo económico y conservación ambiental.
En resumen., la ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) introduce un enfoque flexible y sostenible en la gestión y clasificación del suelo, permitiendo una regulación equilibrada entre desarrollo urbano y conservación ambiental.
Determinar en qué terrenos se puede construir es una cuestión clave que requiere analizar las leyes y regulaciones aplicables a nivel estatal, autonómico y municipal. En España, los terrenos se clasifican principalmente en:
- Suelo Urbano: En el caso de los terrenos clasificados como consolidados, la edificación es directa, mientras que en los no consolidados requiere completar obras de urbanización.
- Suelo Urbanizable: Este suelo es susceptible de transformación tras la aprobación de planes de ordenación detallados, permitiendo desarrollos urbanos planificados.
- Suelo Rústico: Aunque prioritariamente protegido, permite construcciones bajo condiciones específicas, como viviendas vinculadas a actividades agropecuarias, turismo rural o infraestructuras esenciales, siempre y cuando se respeten los estándares ambientales y paisajísticos.
Por todo esto, antes de emprender cualquier proyecto, es imprescindible consultar con un experto como Construcciones Ecobim, el planeamiento urbanístico de la localidad, las leyes autonómicas y los permisos requeridos. Este enfoque no solo asegura el cumplimiento legal, sino que también protege el medio ambiente y fomenta un crecimiento equilibrado y responsable.
